C.M. 08/01/1999 n. 13/T

-zona artigianale-industriale (del capoluogo);

-zona rurale; ed, ove necessario, altre quali ad esempio:

-zona rurale costiera;

-zona rurale interna (ovvero pianeggiante, collinare, montana);

-centro storico di pregio;

-centro storico degradato;

- zona periferica (nord, est, ecc., ovvero nome proprio della località, con eventuale specificazione della tipologia, ad esempio estensiva in villini ovvero economica, popolare, intensiva, ecc.);

-centro storico della fazione di ............................

-zona centrale della frazione di ............................

-zona semicentrale della frazione di ........................

-zona periferica della frazione di ..........................

-zona artigianale-industriale della frazione di .............

C) Comuni con rilevanti agglomerati urbani o metropolitani Preliminarmente è opportuno ribadire come anche per questi comuni, di norma, non è necessaria la formazione di zone censuarie nell'ambito del territorio comunale. Infatti questa articolazione si giustifica solo in caso di disomogeneità macro-ambientale e socio-economica urbana, avente caratteri extraordinari. In questo caso le zone censuarie potrebbero rappresentare distintamente le realtà del capoluogo, delle porzioni di territorio con spiccate vocazioni (turistiche, culturali, commerciali), nonché il residuo territorio. Nell'ambito della zona censuaria coincidente con l'intero comune ovvero con una porzione del medesimo possono essere adottate evidentemente tutte le denominazioni di cui alla precedente lettera B), cui molto verosimilmente debbono o possono aggiungersene altre, con riferimento ai valori storicoculturali dei siti, alle valenze commerciali, terziari e altro. Ad esempio:

-centro storico di pregio delle zone di ..................... ;

-centro storico rione di ....................................:

-residenziale di pregio del quartiere di .................... ;

-artigianale mista di ....................................... ;

-borgata di .................................................; .............................................. . Allegato n. 4 DEFINIZIONE DELLE MICROZONE COMUNALI STRUMENTI DI AUSILIO (MICROCOM)

A) ESEMPI DI DATI E STATISTICHE RELATIVI ALLA BANCA DATI CATASTALE OTTENIBILI CON LA PROCEDURA MICROCOM Distribuzione delle U.I.U. per microzona, aggregate secondo i nuovi gruppi di categorie vedi figura Distribuzione delle U.I.U., per microzona, aggregate secondo i nuovi gruppi di categorie vedi figura Distribuzione delle U.I.U. per foglio, aggregate secondo i vigenti gruppi di categorie vedi figura Distribuzione delle U.I.U. per foglio, aggregate secondo i vigenti gruppi di categorie vedi figura

B) PRINCIPALI MASCHERE INTERATTIVE DELLA PROCEDURA MICROCOM, PER L'ACQUISIZIONE DEI DATI RELATIVI ALLE SINGOLE MICROZONE Dati descrittivi della singola microzona (vedi figura) Elenco dei fogli di mappa ricadenti nella singola microzona (vedi figura) Dati di mercato relativi alla singola microzona (vedi figura) Dati di toponomastica individuativi della singola microzona (vedi figura)

C) LISTE PREIMPOSTATE PER LA COMPILAZIONE DEI DATI DESCRITTIVI DA ACQUISIRE CON LA PROCEDURA MICROCOM +-----------------------------------------------------------------+ ¦ Ubicazione territoriale ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦Centro storico ¦ ¦Centrale ¦ ¦Semicentrale ¦ ¦Semiperiferica ¦ ¦Periferica ¦ ¦Extraurbana ¦ ¦Frazione ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Zona di piano regolatore ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Storico, culturale, di pregio ¦ ¦Di completamento residenziale, commerciale, ecc. ¦ ¦Di espansione residenziale ¦ ¦Produttiva ¦ ¦Agricola ¦ ¦Attrezzatura di interesse generale ¦ ¦Attrezzatura di interesse locale ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Livello dei servizi ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Scadente ¦ ¦Normale ¦ ¦Buono ¦ ¦Ottimo ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Livello delle infrastrutture ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Scadente ¦ ¦Normale ¦ ¦Buono ¦ ¦Ottimo ¦ ¦Inesistente ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦ Livello ambientale ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Scadente ¦ ¦Normale ¦ ¦Buono ¦ ¦Ottimo ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦ Stato di conservazione ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦Normale ¦ ¦Buono ¦ ¦Ottimo ¦ ¦Eterogeneo ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Morfologia ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦Pianura ¦ ¦Zona pedecollinare ¦ ¦Zona collinare ¦ ¦Zona montana ¦ ¦Zona pedemontana ¦ ¦Fascia litoranea ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Livello socio-economico ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Elevato ¦ ¦Medio ¦ ¦Popolare ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Tipologia edilizia prevalente ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Ville e villini ¦ ¦Fabbricati intensivi ¦ ¦Fabbricati non intensivi ¦ ¦Strutture industriali ¦ ¦Strutture per servizi o commercio ¦ ¦Fabbricati per l'agricoltura ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦ Livello edilizio ¦ +-----------------------------------------------------------------¦ ¦Pregiato ¦ ¦Civile ¦ ¦Economico ¦ ¦Modesto e popolare ¦ ¦Eterogeneo ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Densità demografica ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Elevata ¦ ¦Media ¦ ¦Scarsa ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Epoca media di costruzione ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Prima del 1900 ¦ ¦Fino al 1945 ¦ ¦Dal 1946 al 1970 ¦ ¦Dal 1971 al 1990 ¦ ¦Dopo il 1990 ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Struttura ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Muratura ¦ ¦Cemento armato ¦ ¦Mista ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Toponimi ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Via ¦ ¦Viale ¦ ¦Vicolo ¦ ¦Piazza ¦ ¦Largo ¦ ¦Corso ¦ ¦Strada ¦ ¦Lungomare ¦ ¦Salita ¦ ¦Ponte ¦ ¦Traversa ¦ ¦Contrada ¦ ¦Borgo ¦ ¦Circonvallazione ¦ ¦Raccordo ¦ ¦Rampa ¦ ¦Tangenziale ¦ ¦Calle ¦ ¦Piazzale ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦ Destinazione prevalente ¦ +---------------------------------------------------------------- ¦ ¦Residenziale ¦ ¦Negozi e botteghe ¦ ¦Laboratori artigianali, magazzini, locali ¦ ¦Locali per esercizi sportivi ¦ ¦Uffici o studi privati ¦ ¦Collegi, ricoveri, orfanotrofi, conventi, caserme ¦ ¦Case di cura ed ospedali ¦ ¦Prigioni e riformatori ¦ ¦Uffici pubblici, scuole e laboratori scientifici ¦ ¦Biblioteche, musei, gallerie ¦ +----------------------------------------------------------------+ Allegato n. 5 FORMAZIONE DELLE MICROZONE COMUNALI ESEMPI GUIDA PER LA FORMAZIONE DI MICROZONE CON STRALCIO DI TERRITORI DA UNO O PIU' FOGLI CATASTALI Si ritiene utile esemplificare di seguito alcuni casi di aree territoriali molto ristrette

- quali ad esempio quelle delimitate da un foglio catastale o porzione dello stesso - caratterizzate da una notevole disomogeneità delle condizioni ambientali, socio-economiche, ecc., rispetto all'ambito circostante, tali da suggerire una specifica analisi per valutare l'opportunità e/o necessità di promuovere la costituzione di una autonoma microzona (previo eventuale frazionamento del foglio catastale). Un primo esempio, adattabile a molteplici situazioni di fatto, è riportato nella figura 5/1 In un ambito territoriale, costituito da nove fogli catastali, sufficientemente omogeneo e con destinazione prevalente delle unità immobiliari, può accadere che un foglio catastale si presenti disomogeneo a causa della prevalenza di una diversa destinazione (ad esempio, R/2, T/2, T/7, ecc.). Nella figura n. 5/2 è stata rappresentata la distribuzione in termini percentuali delle unità immobiliari presenti nel foglio, in relazione alla destinazione funzionale. vedi Fig. 5/2 Nella fattispecie si può evitare la scomposizione del foglio catastale, adottando, ad esempio, una delle due soluzioni di seguito illustrate (figure n. 5/3 e n. 5/4). Con la prima soluzione (fig. 5/3), la disomogeneità a livello locale viene superata attraverso la definizione di una microzona che abbracci l'intero ambito territoriale (costituito da nove fogli) con prevalenza delle unità a destinazione residenziale e tipologia R/1. In questo caso potrà rendersi necessario un ampliamento dell'intervallo di classi di redditività, idoneo per recepire anche i livelli tariffari specifici del foglio atipico. E' appena il caso di evidenziare che questa scelta si adatta perfettamente anche al caso in cui la destinazione prevalente delle unità immobiliari nel foglio oggetto di analisi coincida con quella dell'ambito territoriale circostante, ma sia caratterizzata da un differente livello di redditività. L'unica condizione è che risulti rispettato il limite di due (o tre) fissato dal re- golamento per il rapporto tra i valori massimo e minimo. In alternativa (soluzione rappresentata in figura 5/4), lo stesso obiettivo è perseguito attraverso la definizione di una specifica microzona costituita sol- tanto da un foglio, caratterizzato da disomogeneità. Per questa seconda microzona sarà possibile rilevare il giusto merito reddituale sia delle unità immobiliari con destinazione prevalente (per esempio T/2), sia delle unità ascrivibili alla categoria R/1, che - come già accennato - potrebbero avere, in questo specifico ambito, un livello di redditività diverso da quello di unità similari site nella zona circostante. Questa soluzione è da preferire rispetto alla prima, soprattutto se l'ambito interessato dalla seconda microzona si estende a più fogli catastali o porzioni di essi. Appare comunque opportuno precisare come, in entrambe le soluzioni, si riesca ad apprezzare in misura corretta - attraverso un adeguato algoritmo di classamento - il giusto merito di tutte le unità immobiliari della zona. In definitiva, da quanto sopra illustrato, trova conferma l'assunto che la necessità di scomporre il foglio catastale in più porzioni territoriali è determinata solo dalla impossibilità di potere rispettare i limiti imposti dal regolamento, in quanto, con la successiva attività di classamento, sarà sempre possibile attribuire ad ogni unità immobiliare il giusto merito di reddito catastale. Un caso in cui è indispensabile procedere al frazionamento di fogli catastali è quello ad esempio rappresentato nella figura n. 5/5, determinato dalla presenza di una barriera artificiale, che ha prodotto nel tempo una diversificazione dei caratteri nelle due zone laterali, e segnatamente una forbice, nei valori immobiliari, superiore al limite regolamentare, ancorché riferiti alla stessa destinazione prevalente. Il mancato rispetto di detto limite impone la suddivisione dei fogli catastali interessati in due porzioni ciascuna delle quali confluirà in una specifica microzona. Nell'esempio di figura 5/5 è stata riportata volutamente una situazione limite. Nelle realtà urbane, di frequente, la barriera artificiale determina un diverso apprezzamento di valore per le unità immediatamente a ridosso della barriera stessa, site in entrambi gli ambiti laterali. Nel caso in cui i valori che si registrano in questa fascia risultino contenuti nel rapporto 1-3 (previsto dal regolamento), non sarà necessario frazionare alcun foglio di mappa, ma, eventualmente, potrà essere valutata l'opportunità di formare una microzona di frontiera che comprenda proprio i fogli a cavallo della barriera (e quelli limitrofi interessati), allo scopo di apprezzare in modo specifico i valori immobiliari della fascia medesima rispetto a quelli espressi dalle due microzone adiacenti (figura n. 5/6). Allegato n. 6 FORMAZIONE DELLE MICROZONE COMUNALI RIEPILOGO CRONOLOGICO DELLE ATTIVITA' RELATIVE ALLA FORMAZIONE DELLE MICROZONE ED ALLA REVISIONE DELLE ZONE CENSUARIE Convocazione di conferenze istruttorie di servizi con la partecipazione di uffici provinciali del Dipartimento del territorio, province, comuni, comunità montane. I comuni acquisiscono il software prodotto dall'amministrazione ed ogni altra documentazione cartacea necessaria. I comuni sentono il parere degli uffici provinciali del Dipartimento del territorio. I comuni adottano la deliberazione sulle microzone entro il 27 febbraio 1999. I comuni, entro 15 giorni dalla data della delibera, trasmettono agli uffici provinciali a mezzo raccomandata copia della delibera. Gli uffici provinciali, entro il 27 giugno 1999 (120 giorni a decorrere dal 28 febbraio 1999), provvedono per i comuni inadempienti, alla delimitazione delle microzone ed inviano gli atti ai comuni interessati a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. L'ufficio provinciale od il comune, hanno facoltà entro 30 giorni dalla ricezione della delibera comunale o della determinazione dell'ufficio, di formulare osservazioni alla commissione censuaria provinciale, in merito alla violazione dei criteri. La commissione censuaria provinciale, in caso di dissenso tra i comuni ed uffici provinciali, entro i successivi 60 giorni definisce in via definitiva le microzone. Gli uffici provinciali sentono il parere delle amministrazioni provinciali e provvedono alla revisione delle zone censuarie esistenti, sulla base delle micro- zone. N.B. Tutte le attività sopra descritte devono essere formalizzate mediante comunicazioni da conservare agli atti d'ufficio.